【第２回】保証を使わない、誤った保証を使うリスク保証を使わないことがリスクになる理由

前回は、居住用保証と事業用保証は全く別物であり、事業用では保証会社の審査機能や事故対応体制を確認することが重要だとお伝えしました。

今回は、保証会社を利用しない場合に賃貸人が負うリスクと損失を整理します。
事業用物件で保証会社を利用しない場合、敷金・保証金を預かる、または第三者の連帯保証人を求めることが一般的です。敷金・保証金は「現金で預かる保全」、家賃保証は「保証会社が引き受ける保全」です。どちらも賃貸人の債権保全を目的とする仕組みです。
ただし、敷金・保証金を預かっていればすべて安心というわけではありません。賃借人が連続して滞納し、明渡しを拒んだ場合、弁護士による示談交渉や明渡し訴訟、強制執行が必要になります。

こうした弁護士費用、訴訟費用、強制執行費用は、敷金・保証金から充当精算できる性質のものではなく、最終的に賃貸人が自己負担する損失として残ります。
居住用でも法的手続費用の問題は同じです。ただ、居住用は生活の本拠であり、生活権や生存権への配慮もあるため、示談だけで早期に明渡しを実現することは容易ではありません。実務上は訴訟手続が前提となることが多く、保証会社による対応ノウハウの差が結果に表れにくい分野で、多くの場合、明渡しまで長い時間を要します。
一方、事業用では相手が法人や経営者であり、事業継続や撤退判断などを踏まえた交渉が必要になります。交渉は難しい一方、生活の本拠ではないため保証会社の交渉力や事故対応ノウハウの違いによって、訴訟に至る前に早期に明渡しを実現できるかどうかが大きく変わります。ここに、事業用保証会社を選ぶ意味があります。

「敷金・保証金」と「家賃保証」の比較※保証金を否定する資料ではありません。目的である「賃貸人の債権保全」を別の方法で実現する考え方です。

比較項目	敷金・保証金	家賃保証サービス	ポイント
保全の形	賃借人から現金を預かる	保証会社が一定額まで支払責任を負う	形は違うが、どちらも賃貸人の債権保全手段
主な目的	賃貸人の賃料債権保全	賃貸人の賃料債権保全	保全目的は共通
保全額	賃料の6〜12ヶ月程度が多い	賃料の24ヶ月分など、より大きな保全枠の設計ができる	保証金以上の保全枠を確保できる
保全範囲	未払賃料、原状回復、残置物、違約金等	未払賃料、原状回復、残置物、違約金等に加え、訴訟等の法的手続き費用	法的手続き費用の保全ができるのが保証の優位点
実務対応	賃貸人・管理会社が自ら対応	保証会社が滞納督促・明渡し実務を支援	保証会社のノウハウ差が出る

（出所）スターリンク株式会社

敷金・保証金を預かっても、早期に明渡しを実現できなければ、明渡しまでの賃料相当額で敷金・保証金が目減りし、本来保全すべき原状回復費用などが不足します。
さらに、早期に明渡しが実現すれば、新たな賃借人を募集でき、礼金や保証金償却益を得る機会にもつながります。一方、明渡しが長引けば、その募集開始が遅れ、新たな礼金や保証金償却益を得る機会を失います。
だからこそ、訴訟を前提に滞納賃料を長期間保証する保証会社よりも、事業用物件の交渉ノウハウを生かし、早期明渡しの実現を目指せる保証会社の方が、賃貸人にとってのメリットは大きいといえます。

事業用物件の敷金・保証金は、月額賃料の６～12カ月分程度に設定されることが多い一方、事業用保証では24カ月分など、それを上回る保全枠を確保できます。さらに、履行条件は保証会社ごとに異なっても、法的手続費用、原状回復費用、残置物撤去費用まで保証対象にでき、実務対応まで備えられることが現金担保にはない特徴です。

だからこそ、家賃保証は単なるコストではなく、事故発生時の保全枠と実務対応を組み合わせたリスクヘッジ手段です。保証料は多くの場合、賃借人負担であり、賃貸人にとっては利用しないこと自体が損失につながる場合があります。
もちろん、どの保証会社でも同じではありません。事業用では、交渉ノウハウや事故対応体制だけでなく、保証内容や履行条件を定める約款まで確認して選ぶことが重要です。

出典：全国賃貸住宅新聞　2026年8月3日 第1711号